21世纪经济报道记者 吴抒颖
保利发展终于搭上REITs申请的班车。
1月27日晚间，保利发展发布公告，拟以持有的商业不动产项目作为底层资产，开展商业不动产投资信托基金（以下简称“商业不动产REITs”）的申报发行工作。
保利发展在公告中表示，这标志着保利发展正式启动将旗下商业不动产资产通过发行不动产投资信托基金（REITs）进行证券化的进程，旨在盘活存量资产、拓宽融资渠道。董事会同时授权管理层办理与本次REITs申报发行相关的具体事宜，后续进展有待进一步披露。
这是商业不动产REITs启动以来，A股上市房企中首家申请的案例。2025年12月31日，中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（下称“《公告》”），明确REITs将向商业不动产扩容，随后保利发展率先行动，这家龙头房企也终于补上REITs这块拼图。
对于保利发展而言，在当前的市场环境下，布局REITs将可以盘活资产、降低负债。而从长远来看，REITs的落子有望成为保利发展构筑不动产经营专业能力、增强可持续发展动能的关键信号。
纳入写字楼资产根据保利发展的公告，本次申报发行商业不动产REITs的标的资产选定了粤港澳大湾区的两大核心城市项目，分别是广州保利中心项目和佛山保利水城项目。
这是保利发展旗下具有代表性的资产，其中，广州保利中心项目位于广州市天河区珠江新城这一核心商务区 。作为珠江新城的标杆写字楼项目，该资产由保利发展全资子公司广州市瑞咨企业管理有限公司持有。
另一项标的资产则是佛山保利水城项目，该项目位于佛山市金融CBD，是一座成熟的购物中心项目 。该资产目前由保利发展全资子公司佛山保城企业管理有限公司持有。
从现实经验来看，这类资产符合市场的偏好。证监会相关负责人表示，“从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。”
对于此次发行计划，保利发展也有着清晰的战略考量。
保利发展表示，发行商业不动产REITs有利于公司拓宽融资渠道，有效盘活存量资产 。通过将重资产转化为可流动的金融工具，保利发展旨在进一步推动资产运营的提质增效，增强可持续发展动能。
根据保利发展财报，在不动产经营方面，保利发展在2025年上半年实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13%。报告期末，酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米。其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%。
这也意味着保利发展有较多可供纳入商业不动产REITs的资产。
中信证券认为，商业不动产REITs的即将推出彻底改变了不动产持有、运营、服务领域的生态，也为持有商业不动产的企业资产全面重估奠定了基础。
多重堵点待突破尽管保利发展等头部房企已积极入局，但持有底层资产的企业在发行以及与投资者的沟通之上，仍有诸多堵点待破。此前，在中国房地产业协会组织的研讨会上，多家房企也提到了商业不动产REITs在推进过程中，仍有一些细节需要厘清。
中银基金基础设施投资管理部助理总经理夏昊指出，国有企业面临低于账面净值发行的困境，这已成为制约REITs推进的重要瓶颈。尤其是在当前市场环境下，写字楼、酒店等资产的估值面临较大压力 。夏昊建议，酒店等物业的价值评估不能仅依赖收益法，还需考虑其品质与续期后的潜在价值，这需要发行方、投资者与评估机构达成共识。
保利商旅产业发展有限公司财务总监李创荣也提到，当前市场的折现率水平对企业内部考核与投资者预期均产生影响 。此外，首发金额的高门槛也限制了部分中小体量优质资产的进入。李创荣建议，应适当降低门槛，并提升资产合规性整改的效率，如通过承诺制等方式加快项目推进。
除了政策面上仍有优化空间之外，资产持有方其实在资产剥离以及评估上，也应该对自身的行为进行约束。
一位不愿具名的第三方机构从事资产评估的人士告诉21世纪经济报道记者，“在我接触的资产中，部分资产从运营质量上来说，是能够符合证券化的要求的。但是核心在于，这些资产背后的股权结构可能盘根错节，很多企业之前可能通过抵押或者是交叉持股的方式持有这些资产，如果要剥离出来进行证券化，是很有难度的。这也就是为什么目前主要上市的REITs资产以国央企居多，因为这些企业旗下的资产产权都相对清晰，能够较快做出反应。”
站在底层资产持有方、主承销商的角度，他们的主要目的是推进REITs上市，以满足自身的需求；但如果以投资者的角度来看，REITs的运营质量始终是投资者能否买单的唯一标准。因此，如果以成熟市场的标准来计算，中国内地的REITs类资产仍存优化空间。
一位境外市场的投资者告诉21世纪经济报道记者，“REITs类资产通常回报率需要达到5%左右才有证券化的价值，但是目前中国内地能够达到这个标准的资产并不是很多。而且近年来受到市场的影响，部分资产质量下滑，市场也偏向审慎。”
根据Wind数据，截至2025年12月31日，已公布四季报的77只公募REITs，在第四季度合计实现营业收入59.13亿元，但净利润仅5.26亿元，环比下滑42.83%。在二级市场方面，2025年12月公募REITs价格在缩量中持续下行，超过七成个券录得下跌。在此市场环境下，也有部分尚未上市的REITs开始撤回。
虽然市场短暂承压，但在监管、底层资产持有方、主承销商以及投资者等各方的共同合力下，未来REITs仍可能成为优质的投资标的。
中金公司研究部执行负责人、董事总经理张宇认为，商业不动产REITs的正式启航标志着中国REITs市场进入新阶段。在他看来，REITs不仅能助房企降负债、防风险，更能构建一个资产与资本的良性循环体系，推动传统房企向“轻资产运营”模式转型。同时，REITs的推进也有助于优质资产的价值重估。
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